Поделиться В Контакте Поделиться в Моем Мире@Mail.Ru Добавить в Одноклассники Поделиться в Facebook
Язык:

Звiт


Київ – 2016 ЗМІСТ ЗМІСТ 2 1. ЗАГАЛЬНІ ВІДОМОСТІ 4 1.1. ОСНОВНІ ФАКТИ 4 1.2. ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ 4 1.3. ДОПУЩЕННЯ Й ОБМЕЖУЮЧІ УМОВИ 5 1.5. МЕТОДОЛОГІЯ ТА ПРОЦЕС ОЦІНКИ 7 2. основи методології оцінки нерухомості 8 3. характристика об’єкта оцінки 15 3.1. правовий статус оцінки 15 3.2. ДОКУМЕНТИ НАДАНІ ЗАМОВНИКОМ 15 3.3. МІСЦЕРОЗТАШУВАННЯ об’єкта оцінки 15 3.4. короткий опис та ХАРАКТЕРИСТИКА об’єкта оцінки 16 4. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта 18 5. оцінка вартості 20 5.1. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗА ДОПОМОГОЮ ПОРІВНЯЛЬНОГО ПІДХОДУ 20 6. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗА ДОПОМОГОЮ ДОХОДНОГО ПІДХОДУ 26 6.1. ВИЗНАЧЕННЯ СТАВКИ КАПІТАЛІЗАЦІЇ 26 7. ПОГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ 33 ЗАЯВА ОЦІНЮВАЧА 34 ДОДАТКИ 35 ВИСНОВОК про вартість майна (об’єкта оцінки ) Суб’єкт оціночної діяльності — Закрите акціонерне товариство «Консалтингюрсевіс», що діє на підставі Статуту та Сертифіката суб’єкта оціночної діяльності №376/15 від 07.05.2015 р. виданого ФДМУ та згідно Договору з ПАТ "Грін Банк" №184/2016 від 14 листопада 2016 р. про виконання незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м., що розташовані за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а та належать ПАТ "Грін Банк", робить висновок про наступне: ринкова вартість майна - 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м., що розташовані за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а та належать ПАТ "Грін Банк", станом на 14 листопада 2016 р. становить (без урахування ПДВ з округленням): 1 179 758 (один мільйон сто сімдесят дев'ять тисяч сімсот п’ятдесят вісім ) гривень. що еквівалентно на дату оцінки 46 030 (сорок шість тисяч тридцять) доларів США вартість майна - 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м., що розташовані за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а та належать ПАТ "Грін Банк", станом на 14 листопада 2016 р. становить (з урахуванням ПДВ з округленням): 1 415 710 (один мільйон чотириста п'ятнадцять тисяч сімсот десять) гривень. Мета оцінки — визначення ринкової вартості об’єкта оцінки відповідно до частини першої та частини третьої статті 50 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» для формування ліквідаційної маси банку. Підходи, що використовувалися: порівняльний, дохідний. Оцінювач Свідоцтво про реєстрацію в державному реєстрі №7730 від 03.09.09 р. Грицаєнко М.Ю. Генеральний директор ЗАТ «Консалтингюрсервіс» Грицаєнко М.Ю. 1. ЗАГАЛЬНІ ВІДОМОСТІ 1.1. ОСНОВНІ ФАКТИ Замовник Публічне акціонерне товариство "Грін Банк" (код за ЄДРПОУ 13550848)  Експерт Закрите акціонерне товариство «Консалтингюрсервіс» (код за ЄДРПОУ 23718881) в особі генерального директора Грицаєнко М.Ю. Об’єкт оцінки 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м., що розташовані за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а Власник об’єкта оцінки Публічне акціонерне товариство "Грін Банк" (код за ЄДРПОУ 13550848)  Мета оцінки Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки відповідно до частини першої та частини третьої статті 50 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» для формування ліквідаційної маси банку Обмеження та припущення на оцінку В даному звіті Оцінювач визначав вартість об’єкту оцінки, керуючись наступними обмеженнями та припущеннями: при розрахунку вартості Оцінювач враховував стан об’єкта оцінки на дату оцінки; Оцінювач не приймає на себе відповідальність за юридичне описання прав власності, що оцінюється; права на об’єкт оцінки вважаються достовірними. Дата оцінки 14 листопада 2016 р. Дата обстеження 14 листопада 2016 р. Дата складання звіту 14 листопада 2016 р. Строк дії звіту та висновку про вартість Згідно чинного законодавства Стандарти, що використовувались Національні стандарти №1,№2 , Міжнародні стандарти оцінки майна та Норми професійної діяльності оцінювачів Валюта оцінки Національна валюта України — гривня. Курс НБУ на дату оцінки: долар США — 25,630399 грн.; євро — 27,947387 грн.; російський рубль — 0,393 грн. 1.2. ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ На підставі Договору щодо проведення незалежної оцінки №184/2016 від 14 листопада 2016 р. з ПАТ "Грін Банк" (далі — Замовник), ЗАТ «Консалтингюрсервіс» (далі — Оцінювач), що має сертифікат ФДМУ №376/15 від 07.05.2015 р., проведена незалежна оцінка ринкової вартості майна - 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м., що розташовані за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а та належать ПАТ "Грін Банк", станом на 14 листопада 2016 р., для формування ліквідаційної маси банку. Оцінювач проводив оцінку вартості Об’єкта оцінки відповідно до норм діючого законодавства України і міжнародної практики оцінки власності. Умови і терміни, що наведені нижче, є невід’ємною частиною даного Звіту. 1.3. ДОПУЩЕННЯ Й ОБМЕЖУЮЧІ УМОВИ Замовник і Оцінювач вважають, що умови наведені нижче є невід'ємною частиною даного Звіту та засвідчують повне взаєморозуміння сторін. Вони дійсні для керівників, адміністраторів і повноважних представників сторін, а також їхніх правонаступників, що мають відношення до даного Звіту. Даний Звіт дійсний тільки в рамках прийнятих нижче допущень і обмежень. Підтвердженням згоди Замовника з положеннями викладеними у даному Звіті є підписаний ним та Оцінювачем Акт прийому-передачі виконаних робіт. Єдине призначення звіту Звіт про незалежну оцінку вартості Об’єкта призначений винятково для керівництва Замовника і не може передаватися іншим юридичним і фізичним особам з метою, не передбаченою функцією оцінки. Звіт має силу тільки в тому випадку, коли він представлений цілком і використовується з метою, визначеною в п. 1.1 «Основні факти». Тобто в розумінні Оцінювача висновки даного звіту будуть використані Замовником при прийнятті управлінських рішень щодо ефективності існуючого використання оцінюваного майна. Ринкова вартість об’єкта оцінки визначалась при його існуючому використанні. Термін дії Звіту Строк використання даного Звіту — згідно чинного законодавства. Достовірність представленої інформації Вся інформація фінансового, технічного, економічного характеру, що представлена Замовником Оцінювачу в усній чи письмовій формі, підтверджена чи не підтверджена документально, приймалася як достовірна. Оцінювач не проводив спеціальної юридичної експертизи й інвентаризаційних робіт. Відповідальність за повноту достовірність представленої Оцінювачу інформації несуть Замовник і Власник Об’єкта оцінки. Інформація, отримана Оцінювачем з інших джерел і використана для даної оцінки, вважається правдивою і такою, що не потребує додаткової перевірки. Конфіденційність Замовник вправі використовувати Звіт і посилатися на висновки, викладені в ньому, винятково з метою, зазначеною в п. 1.1 «Основні факти» даного Звіту. При цьому Замовник не має права розголошувати методику оцінки, застосовану Оцінювачем у даному Звіті. Оцінювач зобов’язується забезпечити конфіденційність у відношенні інформації, отриманої від Замовника, і змісту даного Звіту. Відповідальність Даний Звіт про оцінку не є рекомендацією для Замовника щодо купівлі-продажу об’єкта оцінки за ціною рівною вартості об’єкта, що визначена в результаті оцінки, та не є гарантією того, що за такою ціною цей об’єкт буде продано на вільному ринку. Замовник несе одноособову відповідальність за всі юридично значимі рішення, прийняті ним у зв’язку з даним Звітом та за використання результатів оцінки з метою, не передбаченою завданням і функцією даної оцінки. Оцінювач підтверджує, що оцінка проводилась відповідно до професійних стандартів, і рівень кваліфікації залучених до роботи фахівців відповідав складності завдання на оцінку. Оцінювач не має і не буде мати ніяких майнових та інших інтересів в об’єкті оцінки. Звільнення від відповідальності Оцінювач вважає себе вільним, а Замовник звільняє його від відповідальності, витрат, зобов’язань та претензій, що можуть бути висунуті третіми сторонами в результаті рішень прийнятих Замовником, в зв’язку з посиланням на результати даного Звіту, при умові, що в судовому порядку не буде встановлено, що вони стали наслідком свідомого обману з боку фахівців Експерта. Звіт про оцінку представляє собою лише незалежну думку Оцінювача про вартість об’єкта, що ґрунтується на принципах та процедурах визначених нормативно-правовими актами з оцінки майна, даних наданих Оцінювачу Замовником та припущеннях прийнятих у даному Звіті. Додаткова робота Оцінювач не зобов’язаний виконувати додаткову роботу, давати офіційні показання чи бути присутнім у суді з питань, що пов‘язані з Об'єктом оцінки, у випадках, не передбачених чинним законодавством України, якщо це не передбачено попередньою угодою і (або) не буде на це подальшої угоди. Оцінювач не зобов'язаний без додаткової угоди виконувати роботи з відновлення (актуалізації) даного Звіту після його офіційної передачі Замовнику. 1.4. НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧНІ МАТЕРІАЛИ При виконанні даної незалежної оцінки до уваги приймались нормативно-правові акти з оцінки майна і майнових прав: Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» 12 липня 2001 року № 2658-III. Закон України «Про заставу» 2 жовтня 1992 року № 2654-XII. Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442. Н.П. Лєбідь «Оцінка майна та майнових прав в Україні». А.Симонова, Я.Маркус «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости». Маркус Я. Ликвидационная стоимость: теория и проблемы. Вісник оцінки – 2002 № 2 – стор. 22-23. Положення з оцінки вартості майна в умовах вимушеного продажу: Проект. Вісник оцінки – 2002 № 3 – стор. 15-25 Цивільний кодекс України. 1.5. МЕТОДОЛОГІЯ ТА ПРОЦЕС ОЦІНКИ Процедура оцінки складається з наступних етапів: 1. Вивчення наданої документації, що пов’язана з об’єктом оцінки. 2. Натурне обстеження об’єкта оцінки. 3. Вибір підходів та методів для оцінки об’єкта. 4. Визначення вартості об’єкта різними методами оцінки. 5. Узгодження результатів. 6. Написання даного Звіту. При визначенні вартості 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м. Оцінювачем було вивчено документацію, передану Замовником. Копії переданих Замовником документів додаються до звіту. В процесі оцінки було проведено натурне обстеження об’єкта оцінки. Юридична експертиза переданих Замовником документів не проводилась. Оцінювач повністю покладається на інформацію, надану Замовником як в усній, так і в письмовій формі. 2. основи методології оцінки нерухомості Витратний підхід Витратний підхід базується на тому положенні, що вартість об'єкта не перевищує витрат на заміну його новим, тобто відновної вартості, у цінах, що діють на момент оцінки. Оцінювачі вважають важливим той факт, що ціноутворення в будівництві - нормативне регульоване. Це дає можливість з достатньою точністю визначити всі прямі та непрямі витрати на відновлення або заміщення об'єкту, що оцінюється. У витратному підході до оцінки нерухомості існує 2 методи: оцінка по відновній вартості (або вартість відтворення об'єкта); оцінка за вартістю заміщення. Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною. Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних з земельною ділянкою). При наявності проектно-кошторисної документації в цінах 1969 або 1984 відновна вартість будівель (споруд) у цінах, що діють на момент оцінки, визначається за наступною формулою: Ввід=В69хКп_69 або Ввід=В84х Кп_%4 де Ввід - відновна вартість; В69, 584 - кошторисна вартість будівель та споруд в цінах 1969 р. та 1984 р. відповідно; Кп_69, і^я-84 ~ узагальнюючі коефіцієнти перерахунку вартості відповідно в цінах 1969 р. та 1984 р. у вартість на дату оцінки, що враховує загальне подорожчання у відповідній галузі будівництва (подорожчання будівельних матеріалів, підвищення заробітної плати, вартості транспортних послуг, відрахувань в страхові фонди, планових накопичень та ін.) за відповідний період часу. Узагальнюючі коефіцієнти перерахунку вартості визначаються за формулою: Кп_69=К69_84хКрхКінф або Кп_і4=КрхКінф де К69_м - коефіцієнт подорожчання будівництва на 01.01.84 р. по відношенню до базисних цін 1969 р. Кр - середній індекс збільшення вартості будівництва по Україні, у порівнянні з кошторисною вартістю будівельно-монтажних робіт у цінах 1991 року станом на останній період визначення індексу; Кінф — коефіцієнт, що враховує індекс інфляції за період з останнього періоду визначення індексу по теперішній час. У випадках відсутності проектно-кошторисної документації, або коли початкова балансова вартість викликає сумнів, відновна вартість будівлі (споруди) визначається на підставі відновної вартості об'єктів-порівняння із застосуванням збірників 1-37 "Укрупнених показників відбудовної вартості будинків", складених у цінах 1969 року для переоцінки основних фондів. А саме базова вартість об'єкту оцінки у цінах 1969 року (без урахування витрат на надбання права користування земельною ділянкою) визначається за формулою: Вбаз=ВбгхГ або Вбаз=Вб8х8 або Вбаз=ВбьхЬ де Вбаз - базисна вартість; Вбу, Вб5, Вбь - вартість одиничного показника будівництва відповідно \м3, \м2 або \м, яка визначається із застосуванням збірників УПВВ; V— будівельний об'єм будівлі (споруди). 5- загальна площа будівлі (споруди); Ь - загальна довжина об'єкту. Для перерахунку базисної вартості в цінах 1969 року в відновну вартість в діючих на момент оцінки цінах застосовують узагальнюючі коефіцієнти перерахунку вартості Кп-69 ■ Таким чином маємо: Ввід = Вбаз х Кп_69 Залишкова вартість об'єкту оцінки менше його відновної вартості на величину фізичного зносу об'єкту оцінки. Середньозважений фізичний знос будівлі, що оцінюється, визначається на основі експертної оцінки зносу конструктивних елементів та даних про питому вагу елементів будівлі, які приведені в збірниках "Укрупнених показників відновної вартості будівель та споруд". Фізичний знос — це зменшення вартості об'єкту нерухомості в результаті різних впливів. Оцінка фізичного зносу виконується у відповідності з "Правилами визначення фізичного зносу жилих будівель", затвердженими Державним комітетом по житлово-комунальному господарству Наказом № 52 від 2 липня 1993 р. Основою проведення оцінки фізичного зносу є натурне обстеження об'єкта оцінки. Фізичний знос будівлі (споруди) визначається на підставі даних зносу його конструктивних елементів. Розмір фізичного зносу окремих конструктивних елементів, визначається по таблиці, шляхом порівняння приведених у ній ознак фізичного зносу виявлених на момент обстеження. Питома вага окремих конструктивних елементів у відновній вартості будівлі (споруди) визначається за даними нормативних документів по визначенню вартості одиничних показників, або за даними аналізу Зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва, або з використанням Збірників УПВВ. Фізичний знос будівлі визначається за формулою: де Ф3нос ~ величина фізичного зносу будівлі(%); Фег- - величина фізичного зносу окремого конструктивного елемента (%); Хг- - питома вага елемента будівлі по відношенню до всієї будівлі (%); п - кількість окремих елементів в будівлі. Після визначення фізичного зносу та обчислення коефіцієнт придатності: Залишкова вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється визначається за формулою: де Взал - оціночна вартість будівель та споруд; Ввід — вартість відновлення. Кприд - коефіцієнт придатності. Порівняльний підхід. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами. Далі вносяться виправлення, що враховують розходження між оцінюваним об'єктом і аналогами. Це дозволяє визначити ціну продажу кожного аналога, як якби він мав ті ж основні характеристики, що й оцінюваний об'єкт. Скоректована Вартість дає оцінювачу можливість зробити висновок про те, що найбільш ймовірна Вартість продажу аналогічних об'єктів відбиває ринкову вартість. Безумовно, фактична Вартість продажу об'єкта може відхилятися від ринкової вартості через мотивацію учасників угоди, ступеня їхньої поінформованості, умов угоди. Однак у переважній більшості випадків ціни індивідуальних угод мають тенденцію відбивати напрямок розвитку ринку. Якщо мається достатня інформація з великому числу угод і пропозицій на продаж, то можна визначити цінові тенденції, що служать індикатором динаміки ринкової вартості нерухомості. шляхи до будівель знаходяться в задовільному стані. Основними критеріями при виборі порівнянних об'єктів (порівняння ) є : 1) Права власності на нерухомість. 2) Умови фінансування. 3) Умови і час продажу. 4) Місце розташування. 5) Фізичні характеристики. 1. Права власності В основному при угодах з нерухомістю відбувається покупка переданих прав на володіння і розпорядження майном. 2. Умови фінансування угоди Якщо умови фінансування угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості нетипові (наприклад, у випадку повного кредитування угоди купівлі-продажу), то у такому випадку необхідний ретельний аналіз, у результаті якого вноситься відповідне виправлення до ціни даної угоди . 3. Умови продажу і час продажу Те ж саме можна сказати стосовно до умов самих продажів. Оскільки важко розрахувати виправлення на умови фінансування і оподатковування, а також на передані юридичні права й обмеження, умови продажу, краще, при наявності можливості, не розглядати для аналізу і порівняння подібні угоди. У противному випадку виправлення на ці характеристики робляться в першу чергу. Час продажу є одним з основних елементів порівняння порівнянних продажів. Для внесення виправлення на дану характеристику в ціну продажу аналога необхідно знати тенденції зміни цін на ринку нерухомості з часом. 4. Місце розташування Місце розташування є також досить істотним елементом порівняння порівнянних продажів. Внесення виправлення на місце розташування досить відчутно позначається на вартості оцінюваного об'єкта. 5. Фізичні характеристики Під фізичними характеристиками об'єкта нерухомості маються на увазі розміри, вид і якість матеріалів, стан і ступінь зношеності об'єкта та інші характеристики, на які також вносяться виправлення. Одиниці порівняння. Оскільки об'єкти часто розрізняються по розміру і числу одиниць, що входять у них, при проведенні порівняння проданих об'єктів з оцінюваною власністю можна зштовхнутися з великими складностями; тому наявні дані необхідно привести до загального знаменника. Таким загальним знаменником може бути або фізична одиниця (Вартість за кв. м.), або економічна. Різними сегментами ринку нерухомості використовуються різні одиниці порівняння. Одиниці порівняння землі: Вартість за 1 га; Вартість за сотку; Вартість за 1 фронтальний метр: Вартість за 1 кв. м. Одиниці порівняння забудованих ділянок : Вартість за 1 кв. м. загальної площі; Вартість за 1 кв. м. чистій площі, що підлягає здачі в оренду; Вартість за 1 куб. м. Як економічну одиницю порівняння при оцінці проектів на основі співвідношення доходу і ціни продажу може використовуватися валовий рентний мультиплікатор або загальний коефіцієнт капіталізації. Класифікація і суть виправлень Різні способи розрахунку і внесення коректувань на розходження, що маються між оцінюваним об'єктом і порівнянним аналогом, дозволяють класифікувати виправлення, що вводяться, у такий спосіб: поправки ПРОЦЕНТНІ ВАРТІСНІ (грошові) Процентні виправлення, як правило, вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта порівняння або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відбиває ступінь розходжень у характеристиках об'єкта порівняння і оцінюваного об'єкта. Міркування при цьому зводяться до наступного: якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт. У противному випадку до ціни порівнянного аналога застосовується понижуючий коефіцієнт. До процентних виправлень можна віднести, наприклад, виправлення на місце розташування, знос, час продажу. Вартісні виправлення а) Грошові виправлення, внесені до одиниці порівняння (1 га, одиниця щільності, 1 сотка), змінюють ціну проданого об'єкта аналога на визначену суму, у яку оцінюється розходження в характеристиках об'єкта порівняння і оцінюваного об'єкта. Виправлення носиться позитивна, якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога. У противному випадку до ціни порівнянного аналога застосовується негативне виправлення. До грошових виправлень, внесеним до одиниці порівняння, можна віднести виправлення на фізичний стан , а також виправлення, розраховані статистичними методами. б) Грошові виправлення, внесені до ціни проданого об'єкта порівняння в цілому, змінюють її на визначену суму, у яку оцінюється розходження в характеристиках об'єкта порівняння і оцінюваного об'єкта. Міркування по використанню позитивних або негативних виправлень подібні міркуванням у пункті "а". До грошових виправлень, внесеним до ціни проданого об'єкта порівняння в цілому, варто віднести виправлення на наявність або відсутність додаткових поліпшень (складських прибудов, стоянок автотранспорту й ін.). Розрахунок і внесення виправлень Для розрахунку і внесення виправлень застосовуються безліч різних методів, серед яких можна виділити наступні: методи, засновані на аналізі парних продажів; експертні методи розрахунку і внесення виправлень; статистичні методи. Метод парних продажів Під парним продажем мається на увазі продаж двох об'єктів, які ідеалі являються точною копією один одного за винятком одного параметра (наприклад - місця розташування), наявністю якого і пояснюється різниця в ціні цих об'єктів. Даний метод дозволяє розрахувати виправлення на вищезгадану характеристику і застосувати його для коректування ціни продажу порівнянного з об'єктом оцінки об'єкта порівняння на цей параметр. Обмеженість застосування даного методу порозумівається складністю підбора об'єктів парного продажу, пошуком і проробленням великої кількості інформації. Експертні методи розрахунку і внесення виправлень Основу експертних методів розрахунку і внесення виправлень, звичайно процентних, складає суб'єктивна думка експерта-оцінювача про те, наскільки оцінюваний об'єкт гірше або краще порівнянного аналога. Експертними методами розрахунку і внесення виправлень звичайно користуються, коли неможливо розрахувати досить точні грошові виправлення, але є ринкова інформація про процентні розходження. Статистичні методи розрахунку виправлень Треба сказати, що при оцінці нерухомості методом порівняльного аналізу продажів, у процесі внесення виправлень на розходження між оцінюваним об'єктом і аналогом, не завжди удається відносно точний розрахунок ймовірної ціни об'єкта. Якщо не використовувати такі методи розрахунку виправлень, як кореляційно регресійний аналіз, варто вводити якнайменше коректувань на розходження в характеристиках порівнюваних об'єктів. У першу чергу це стосується виправлень на фізичні розходження (зокрема виправлення на масштаб). Суть методу кореляційно-регресійного аналізу складається в припустимій формалізації залежності між змінами цін об'єкта нерухомості і змінами яких-небудь його характеристик. Даний метод трудомісткий і вимагає для свого застосування досить розвитого ринку нерухомості, тому що припускає аналіз великої кількості репрезентативних вибірок з бази даних. Аналіз отриманих розрахунків і підсумковий висновок про ймовірну ціну об'єкта методом порівняльного підходу до оцінки нерухомості. Заключним етапом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є аналіз зроблених розрахунків з метою одержання підсумкової величини вартості оцінюваного об'єкта. При цьому необхідно: Ретельно перевірити використані для розрахунку дані по порівнянних продажах і їхні скоректовані величини . Провести узгодження скоректованих величин порівнянних продажів шляхом розрахунку середньозваженої величини. Розрахована оцінювачем середньозважена величина і буде ймовірною ціною продажу оцінюваного об'єкта, що може бути округлена в припустимих межах у кожнім конкретному випадку. Дохідний підхід. Дохідний підхід використовується для оцінки нерухомості, що приносить дохід. Він заснований на принципі очікування, який стверджує, що типовий інвестор чи покупець придбаває нерухомість в очікувані одержання від неї у майбутньому доходів чи вигод. Таким чином, вартість об'єкта може бути визначена як його здібність приносити дохід у майбутньому. Тут також діє фактор часу, тому сума майбутніх доходів має бути приведена до нульового моменту часу шляхом капіталізації чи дисконтування. Капіталізація доходу представляє собою сукупність прийомів і методів, що дозволяють оцінювати вартість об'єкта на основі його потенційної здібності приносити доход. При цьому враховується: сума майбутніх доходів; момент одержання доходів, тривалість часу одержання доходів. Капіталізація передбачає розрахунок поточної вартості майбутніх фінансових вигод, які власник може одержати від об'єкта нерухомості. Фінансові вигоди складаються з двох частин: з потоку періодичних доходів, одержаних на протязі очікуваного строку удержування визначених прав на об'єкт нерухомості, виручки від перепродажу об'єкта нерухомості по закінченні цього строку(реверсії). Аналіз існуючого використання об'єктів оцінки та визначення умов їх найбільш ефективного використання Загальні положення Одним з основних моментів оцінки є аналіз існуючого стану використання об'єкта оцінки та умов його найбільш ефективного використання. Згідно положень Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" (затверджений постановою КМУ №1440 від 10.09.2003 р.): "Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними". Найбільш ефективне використання об'єкта оцінки передбачає одержання найвищого сукупного доходу у конкретний період часу при загальному характері споживчих переваг і існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових і інших обмеженнях. При виборі варіантів найкращого і найбільш ефективного використання оцінюваної нерухомості враховувалися наступні критерії і фактори: 1. Фізична можливість об'єкта нерухомості: склад об'єктів нерухомості; її конструктивні і технічні характеристики; загальний стан; первісне призначення об'єктів; використання на дату оцінки (на момент огляду); наявність інженерних комунікацій та їх використання; розташування у межах України, області, міста; тощо. 2. Юридична обґрунтованість: правила використання об'єкта нерухомості (дозволені види діяльності, виконання правил пожежної безпеки, дотримання санітарно- епідеміологічних норм, екологічні вимоги тощо), наявність правових обтяжень і планових обмежень, договірні зобов'язання. Економічна доцільність: ринковий попит на використання, що пропонується, конкуренція з іншими об'єктами нерухомості, представленими на ринку, види податків, інші умови. Реальна оцінка ринкового попиту є дуже важливим і істотним фактором. При аналізі альтернативних варіантів використання береться до уваги попит на кожний з варіантів і наявність інших об'єктів нерухомості, зручних для подібного використання, що і формують пропозицію. Усі фізично можливі і юридично дозволені варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відкидаються, а ті, котрі залишилися, дають можливість оцінити потенційний чистий доход. Максимальна ефективність: до факторів, що визначають варіанти найкращого і найбільш ефективного використання об'єктів нерухомості, відносяться споживчі якості нерухомості (місце розташування, інфраструктурне оточення), вид діяльності, ринковий попит, доходи населення, фінансова і технологічна обґрунтованість реалізації проекту. З усіх економічно доцільних варіантів варто вибрати такий, котрий приведе до максимальної вартості об'єкта нерухомості. Висновок Після аналізу усіх факторів і критеріїв, що впливають на вартість нерухомості, що входить у склад об'єкта оцінки, оцінювачі прийшли до висновку, що теперішнє (існуюче на дату оцінки) використання Власником оцінюваної нерухомості в якості офісів, виробничо-складських приміщень є найбільш ефективним використанням, таким, що забезпечить найвищий сукупний дохід у конкретний період часу при загальному характері споживчих переваг і існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових і інших обмеженнях. 3. характристика об’єкта оцінки 3.1. правовий статус оцінки Оцінювані 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м., що розташовані за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а та належать ПАТ "Грін Банк" згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна від 22.09.2016 номер довідки 68771365. 3.2. ДОКУМЕНТИ НАДАНІ ЗАМОВНИКОМ Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна від 22.09.2016 номер довідки 68771365. Інформаційна довідка №2478 від 09.09.2016 р. видана ПП «Бюро послуг та консультацій» Договір купівлі-продажу приміщення серія ВСЕ№391301 від 24.10.2005 р., зареєстрованого в реєстрі за №3831. Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №8809639 від 01.11.2005 р., серія СВУ№813534. Технічний паспорт на нежитлове приміщення, реєстровий № 16494153107 виготовлений станом на 09.09.2016 року ПП «Бюро послуг та консультацій» в Полтавській області. 3.3. МІСЦЕРОЗТАШУВАННЯ об’єкта оцінки Оцінювані 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м., що розташовані за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а та належать ПАТ "Грін Банк". Нижче карта ілюструє географічне розташування підприємства в межах міста. 3.4. короткий опис та ХАРАКТЕРИСТИКА об’єкта оцінки Полта́вська о́бласть — адміністративно-територіальна одиниця України з центром у місті Полтава. Утворена 22 вересня 1937 року. Розташована у середній частині Лівобережної України. Більша частина області лежить у межах Придніпровської низовини та Полтавської рівнини. Площа — 28 748 км² (4,76 % території України), населення - 1 466 786 осіб. Область налічує 25 районів та 15 міст, з яких шість - Гадяч, Горішні Плавні, Кременчук, Лубни, Миргород та Полтава - обласного підпорядкування. До найважливіших галузей господарства області належать сільське господарство та промисловість (зокрема харчова, легка, машинобудівна і ін.). Лубни́ (давніша назва Лубні) — місто обласного підпорядкування в Полтавській області України, адміністративний центр Лубенського району. За чисельністю населення -четверте місто в області після Полтави, Кременчука і Горішніх Плавень. Станом на 1 березня 2012 року у місті Лубни проживало 47 845 осіб. На сьогодні місто є важливим економічним та культурним центром області та всієї країни. Розташування Місто Лубни розташоване у центральній частині України, на правому березі річки Сули. Місто лежить у центральній частині Лубенського району і є його адміністративним центром. Межує з селами Вільшанка, Мгар, Засулля, Солониця, Терни, Кононівка, Вищий Булатець, Нижній Булатець, Новаки, Клепачі. Транспорт Через місто проходять автомобільні дороги Т 1713, Т 1714, Т 1718 (Р42) та залізниця, станція Лубни. Поруч проходить автомобільна дорога E40М03. Відстань до: Центру міста Лубни - близько 0,5 км. До залізничного вокзалу м. Лубни – близько 1,0 км. До автовокзалу м. Лубни - близько 1,2 км. До траси М-03 – близько 4,8 км. Усі внутрішні мережі - електропостачання, водопостачання, каналізація, опалення –не підключені до міських магістралей. Загальний технічний стан оцінюємих будівель та інженерних комунікацій можна охарактеризувати як не задовільний, потребуючий капітального ремонту. Найбільш характерні конструктивні характеристики для нежитлового приміщення наведено у наступній таблиці: Таблиця 1 № Конструктивний елемент Характеристика 1 Фундаменти Цегла 2 Стіни Цегла 3 Перегородки Цегла 4 Покрівля Азбестоцементні листи 5 Перекриття З/бетонні панелі 6 Внутрішнє оздоблення Внутрішня – штукатурка, фарбування, побілка 7 Отвори Двері , вікна - дерев’яні (частково відсутні) 8 Підлога Бетон 9 Інженерне обладнання На момент оцінки не підключено. Об’ємно - планувальні рішення наведено в таблиця 2. Показники А-2 Загальна площа об'єкту оцінки (м2) 925,3 Рік побудови 1963 Площа забудови (м2) 586,1 Загальний будівельний об'єм об'єкту оцінки (м3) 3885 Будівельна висота поверхів (м) 6,5 4. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта Згідно з Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» оцінка проводиться з дотриманням принципу найбільш ефективного його використання. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання дозволяє визначити найбільш прибуткове та конкурентноспроможне використання об’єкта, тобто те використання, якому відповідає максимальна його вартість. Найбільш ефективне використання – найбільш вірогідне використання майна, яке фізично можливе, має належне виправдування, юридично припустимо і фінансово здійснено, при якому оцінка майна дає максимальну величину вартості. Аналіз найбільш ефективного використання підприємства проводився з урахуванням таких факторів: перспективність підриємства в Україні і, зокрема, надання послуг з переробки та зберігання сільгосппродукції; місце підприємства на регіональному ринку; стан окремих активів (нерухомості) підприємства. Найбільш ефективне використання об’єкта повинне відповідати таким критеріям: бути законодавчо дозволеним, тобто строки і форма використання не повинні підпадати під дію існуючих і потенційних обмежень; бути технічно можливим, тобто відповідати ресурсному потенціалу активів; бути фінансово здійсненим, тобто використання повинно приносити дохід, рівний або більший в порівнянні з операційними витратами, фінансовими зобов’язаннями та капітальними витратами; бути максимально ефективним, тобто мати найбільшу продуктивність серед варіантів використання, ймовірність реалізації яких підтверджується ринком. В даному випадку оцінці підлягають окремі активи (нерухомість, обладнання, колісні транспортні засоби), вартість яких визначається відповідно принципу найбільш ефективного використання. На цей час у даному регіоні є стабільний попит на подібні послуги, що надає оцінюваний об’єкт. Законодавча (юридична) дозволеність. Юридична дозволеність визначається при розгляді тих способів використання, які не суперечать діючим в даному місці законодавчим, урядовим, муніципальним (місцевим) законодавчим актам. Фізична можливість. Найбільш ефективне використання залежить від фізичних характеристик оцінюваних об’єктів. Розмір і форма можуть не відповідати оптимальному використанню Об’єкта. Розмір, форма та технічні характеристики об’єктів, що розглядаються, відповідають поточному та функціональному використанню. Економічна доцільність. Після розгляду фізично можливого і юридично дозволеного критерію йде аналіз економічної доцільності. Критерієм економічної доцільності є позитивне повернення капіталу, що інвестується, тобто повернення рівне або більше витрат на компенсацію, витрат на утримання, фінансових зобов’язань і повернення самого капіталу. В більшій мірі економічна доцільність залежить від співвідношення попиту і пропозицій. Максимальна продуктивність (найбільша дохідність). Із всіх економічно доцільних варіантів розглядається той, який буде приносити максимальний чистий прибуток або максимальну поточну вартість. Таким чином, існуюче використання об’єкта співпадає з ефективним використанням і являється юридично дозволеним, технічно здійсненним і доходним. Висновки: Оцінювач дійшов до висновків щодо ефективного використання лб’єкта оцінки: виходячи з усіх вище перерахованих факторів найбільш ефективним варіантом використання об’єкта оцінки станом на дату оцінки, було б використання нежилих приміщень для комерційних потреб з подальшим збереженням поточного використання. 5. оцінка вартості 5.1. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗА ДОПОМОГОЮ ПОРІВНЯЛЬНОГО ПІДХОДУ При застосуванні цього підходу вартість об’єкта оцінки визначається, виходячи з порівняння цін продажу аналогічних об’єктів. Для визначення вартості оцінюваного приміщення Оцінювач застосував метод порівняння продажу. В процесі оцінки цим методом проведено наступний обсяг робіт: пошук на ринку нерухомості об’єктів, що можуть бути порівняні з оцінюваним; аналіз та порівняння об’єктів за їх параметрами та умовами продажу; висновки стосовно вартості об’єкта оцінки. В процесі дослідження ринку об’єктів, подібних за параметрами до об’єкта оцінки, Оцінювачем була використана інформація по пропозиціях з баз даних агенцій нерухомості та на електронних сторінках в мережі Інтернет: http://olx.ua, http://dom.realdom.com.ua, https://dom.ria.com. Попередній аналіз пропозицій дає можливість зробити висновки про вплив на вартість об’єкта різних факторів, таких як стан будинку, поверх, на якому розміщені приміщення, їх стан та якість оздоблення, розвиненість соціальної інфраструктури, транспортне сполучення тощо. При обробці бази було зроблено вибірку за типом пропонованих об’єктів. Як об’єкти порівняння були відібрані ті, що мають найбільшу кількість подібних характеристик та відповідають наступним вимогам: приналежність приміщень до нежитлової нерухомості; загальна площа приміщень — від 360,0 до 1381,8 кв. м; наявність достатньої кількості інформації для проведення аналізу їх вартості. можливість найбільш оптимального комерційного використання приміщень. По всім цим факторам Оцінювач провів аналіз і скоригував її в більшу або меншу сторону з метою визначення найбільш об’єктивної вартості об’єкту оцінки. Оцінювачем було виявлено декілька пропозицій продажу у відповідному районі міста. Нижче в таблиці наведено пропозиції продажу аналогічних об’єктів. Об'єкти порівняння для нежилих адміністративних приміщень Об'єкт порівняння №1. Полтавська обл., м. Кременчуг. Площа об'єкта – 360,0 м 2. Вартість 1 м2 – 3560,0грн. (без урах. ПДВ). Джерело інформації - Інтернет - сторінка https://www.olx.ua/obyavlenie/prodam-2-h-etazhnoe-sdanie-kryukov-IDiQzOY.html#9e85585779 Об'єкт порівняння №2. Полтавська обл., смт.Семенівка. Площа об'єкта – 490,0 м 2. Вартість 1 м2 – 901,0грн. (без урах. ПДВ). Джерело інформації - Інтернет - сторінка https://www.olx.ua/obyavlenie/prodam-zdanie-IDjpjJ4.html#3336f8febb Об'єкт порівняння №3. Полтавська обл., м.Лубни, вул.Вишневецьких. Площа об'єкта – 1381,8 м 2. Вартість 1 м2 – 616,0грн. (без урах. ПДВ). Джерело інформації - Інтернет - сторінка http://dom.realdom.com.ua/ru/realty-11587405.html Об'єкт порівняння №4. Полтавська обл., смт. Машівка. Площа об'єкта – 800,0 м 2. Вартість 1 м2 – 1869,0грн. (без урах. ПДВ). Джерело інформації - Інтернет - сторінка https://www.olx.ua/obyavlenie/zdanie-pod-proizvodstvo-IDodlp2.html#cf6909b0a0 Географічне розташування об’єктів порівняння Визначення вартості нежитлової будівлі загальною площею 925,3 кв.м. порівняльним підходом Показник Одиниця виміру Об'єкт оцінки Об'єкт порівняння №1 Об'єкт порівняння №2 Об'єкт порівняння №3 Об'єкт порівняння №4 Площа об'єкта оцінки М2 925,3 360,0 490,0 1381,8 800,0 Вартість об'єкту порівняння з ПДВ ГРН   1 537 824 530 000 1 021 259 1 794 128 Ціна за 1 м2 площі з урах. ПДВ грн/м2   4 272 1 082 739 2 243 Ціна за 1 м2 площі без урах. ПДВ грн/м2   3 560 901 616 1 869 Місце розташування об єкта відносно об'єктів-аналогів   Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а м.Кременчуг смт.Семенівка м.Лубни, вул.Вишневецьких смт. Машівка Коригування на місце розташування об'єкта %   -20 10 0 5 Ціна після коригування грн/м2   2 848 991 616 1 962 Коригування на площу приміщень   925,3 -9 -6 4 -1 Ціна після коригування грн/м2   2 592 932 641 1 943 Придат.об'єкта до експлуат. відносно об'єктів-аналогів   стан не задовільний стан добрий стан задовільний стан добрий стан задовільний Коригування на придатність об'єкта до експлуатації відносно об'єктів-аналогів %   -10 -5 -10 -5 Ціна після коригування грн/м2   2 332 885 576 1 846 Коригування на фактичну ціну угоди %   -10 -10 -10 -10 Ціна після коригування грн/м2   2 099 797 545 1 661 Для визначення вартості об'єкта за методом попарного порівняння і за остаточну приймаємо середнє значення об’єктів порівняння №1,2,3,4. Таким чином, Оцінювач визначає ринкову вартість 1 м2 об'єкта у розмірі 50 дол. США, що становить на дату оцінки 1 275 грн./м2, а всього об'єкта - 1 179 758 грн, що становить на дату оцінки 46 030 дол. США. Вартість об'єкта оцінки - нежитлової будівлі загальною площею 925,3 кв.м., яка розташована за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, вулиця Радянська, будинок 94-а, визначена за порівняльним підходом, становить: без урахування ПДВ (з округленням): 1 179 758 (один мільйон сто сімдесят дев’ять тисяч сімсот п’ятдесят вісім) гривень. 6. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗА ДОПОМОГОЮ ДОХОДНОГО ПІДХОДУ 6.1. ВИЗНАЧЕННЯ СТАВКИ КАПІТАЛІЗАЦІЇ Ставка капіталізації визначається методом кумулятивної побудови. 1. Базова відсоткова ставка Для розрахунку базової відсоткової ставки Оцінювачем на основі інформації з Українського фінансового сервера (https://bank.gov.ua) було проаналізовано річні відсоткові ставки по депозитам в дол.. США для фізичних осіб (див. таблицю нижче). Таблиця 1. Ставки по депозитам в гривні для фізиних осіб Отже, безризикова реальна ставка складе 6 % (із заокругленням). 2. Коригування на додатковий ризик Вірогідність негативної зміни базової відсоткової ставки, компенсація специфічних (страхових) ризиків, галузеві ризики, обмеження вибору об’єктів інвестицій, економічне місцезнаходження. Політична та економічна нестабільність в Україні підвищує вірогідність негативної зміни ризиків. Вкладання коштів у нерухомість, пов’язане з додатковими ризиками. Доходи від надання приміщень в оренду не можна розглядати як неперервний грошовий потік, слід враховувати можливість коливання цін. Сезонність в попиті, високий рівень пропозицій на ринку оренди, а також висока конкуренція потребує при комплексному аналізі врахувати додатковий ризик. Даний фактор розглядається як втрата доходу у випадку дострокового розірвання договору оренди до укладання нового договору з типовим орендарем. Вірогідний діапазон компенсації відповідає типовому діапазону за ризик від 0 до 5%. За аналітичними даними для нежилих приміщень розташованих в м. Лубни, типовий ризик, який закладається на непередбачену зміну орендаря, може становити межах 6 місяців протягом календарного року. Відповідно премія за ризик становитиме (6/12) х 5% = 2,5% 3. Навантаження управління інвестиціями Високий рівень інфляції, важко прогнозована поведінка орендарів, умови оподаткування, швидкі зміни та протиріччя в законодавстві потребують додаткової компенсації за навантаження, пов’язані з вибором типу та умов ведення бізнесу, необхідністю бути в курсі швидких зміни у ринкових відносинах. Також треба врахувати можливість заподіяння шкоди приміщенню орендарем, розторгнення договору оренди без попередження, форс-мажорні обставини при експлуатації приміщень (пожежа, затоплення та інші ризики). Всі об’єкти нерухомості можна умовно класифікувати за складністю прийняття по них інвестиційних рішень, як об’єкти, які вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному менеджменту. Кожній групі повинен відповідати рівень компенсації за ризик, з урахуванням імовірного діапазону для цього коригування 1-5%. високий рівень інвестиційного менеджменту (премія за ризик 4%-5%): окремо розташовані будівлі з великою кількістю приміщень, які можуть розглядатися, як окремі об’єкти оренди — офісні і торгові центри, готелі, виробничі і складські будівлі з великими площами. середній рівень інвестиційного менеджменту (премія за ризик 2%-3%): приміщення офісів, магазинів, громадського харчування, виробничі і складські приміщення. низький рівень інвестиційного менеджменту (премія за ризик 1%): приміщення, які орендуються державними організаціями, або здаються в довгострокову оренду. По рівню складності інвестиційного менеджменту, об’єкт оцінки можна віднести до другої групи, яка відповідає середньому рівню компенсації за ризик. З урахуванням функціональних особливостей об’єкта оцінки та його місця розташування, вважається за доцільне використати середню границю діапазону, тобто премія за ризик становитиме 4%. 4. Коригування на низьку ліквідність Об’єкти нерухомості, на відміну від банківських вкладів, не можуть бути переведені в готівкові кошти за короткий строк без суттєвих втрат вартості. Відсутність прозорості та недостатня інформованість на ринку ускладнюють операцію купівлі-продажу. Майно, що оцінюється, знаходиться у колективній власності. Отже, в разі необхідності реалізації приміщення на власника покладаються додаткові витрати на оплату нотаріальних, брокерських та інших неврахованих витрат). Об’єкт оцінки розташований в м. Лубни, нежитлові приміщення в даному районі міста не користуються високим попитом. Вірогідний діапазон премії відповідає типовому діапазону за ризик від 0 до 5%. За даними провідних агенцій нерухомості, з урахуванням вище наведених фактів, термін реалізації нежилих приміщень з урахування місця розташування може становити в межах шести місяців. Відповідно премія за ризик неліквідності становитиме (6/12) х 5% = 2,5%. 5. Норма повернення капіталу Середній нормативний термін служби будівель які є об’єктом оцінки, становить 50 років. Відповідно залишковий термін економічного життя розрахований за методом Рінга становить (1/50) х 100% = 2,0%. Метод Рінга припускає, що відшкодування основної суми відбувається щорічно рівними частинами. Таблиця 2. Розрахунок ставки капіталізації № з/п Складовий елемент Ставка капіталізації, % 1 Базова відсоткова ставка 6,0 2 Компенсація різниці умов вкладення 3,0 3 Навантаження управління інвестиціями 4,0 4 Коригування на низьку ліквідність 3,0 5 Норма повернення капіталу 2,0 - Всього 18,0 Таким чином, ставка капіталізації, визначення з використанням методу кумулятивної побудови, складає 18,0 %. У відповідності з методологією, застосованою для оцінки даного об'єкту, оцінка підходом, що базується на капіталізації доходів проводиться наступним чином: - визначається найбільш можливий розмір орендної платні за користування оцінюємим приміщенням; - проводиться розрахунок прибуткової та витратної частини і визначається чистий річний валовий прибуток; - проводиться капіталізація чистого річного валового прибутку у відповідності з вибраною ставкою капіталізації. Для визначення вартості об'єкту оцінки методом потенційної прибутковості зроблено аналіз рівня орендної плати за аналогічні приміщення в районах, що по престижності відповідають району розташування об'єкту оцінки. Рівень ринкової орендної ставки за користування об'єктом залежить від функціонального призначення, його місцерозташування, технічного стану та інших умов. Для приміщень, що оцінюються, в якості об'єктів оренди можуть виступати виробничі та складські приміщення з урахуванням коригування. Для визначення величини орендної ставки, яка відповідає ринковому попиту на приміщення, що за характеристиками схожі з оцінюваними, проведено експрес - дослідження та його аналіз. Для дослідження були використані дані по оренді нежитлових приміщень (офіси) з наступних джерел: Інтернет-сторінка : http://olx.ua, https://dom.ria.com та деяких інших, та на електронних сторінках в мережі Інтернет. Об'єкти порівняння для нежилих приміщень Об'єкт порівняння №1. Полтавська обл., м.Лубни. Площа об'єкта – 200,0 м 2. Вартість 1 м2 – 35,0 грн. (з урах. ПДВ). Джерело інформації - Інтернет - сторінка https://www.olx.ua/obyavlenie/sdam-v-arendu-sto-magazin-sklady-na-territorii-optovoy-bazy-ID8YAWJ.html#396142d45d Об'єкт порівняння №2. Полтавська обл., смт. Котельва. Площа об'єкта – 896,0 м 2. Вартість 1 м2 – 30,0 грн. (з урах. ПДВ). Джерело інформації - Інтернет - сторінка http://dom.realdom.com.ua/ru/realty-dolgosrochnaya-arenda-pomescheniya-svobodnogo-naznacheniya-kotelva-kotelva-miru-28-12200206.html Об'єкт порівняння №3. Полтавська обл., м. Карлівка. Площа об'єкта – 300,0 м 2. Вартість 1 м2 – 50,0 грн. (з урах. ПДВ). Джерело інформації - Інтернет - сторінка https://www.olx.ua/obyavlenie/sdam-v-arendu-pomeschenie-300-kv-m-v-tsentre-goroda-IDjCies.html#982bd221ad Географічне розташування об’єктів порівняння 6.2.Розрахунок приміщень доходним підходом. Інформація взята з пропозицій оренди приміщень ріелтерськими агентствами регіону. Цінові пропозиції орендних ставок вибрані з урахуванням ПДВ. Додаткова інформація про об'єкти аналоги отримана у телефонному режимі у орендарів, що здаються в оренду. Визначення вартості нежитлової будівлі загальною площею 925,3 кв.м. доходним підходом Показник Одиниця виміру Об'єкт оцінки Об'єкт порівняння №1 Об'єкт порівняння №2 Об'єкт порівняння №3 Площа об'єкта оцінки М2 925,3 200 896 300 Вартість об'єкту порівняння з ПДВ ГРН   7 000 26 880 15 000 Ціна за 1 м2 площі з урах. ПДВ грн/м2   35 30 50 Місце розташування об єкта відносно об'єктів-аналогів   Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а м.Лубни смт. Котельва м. Карлівка Коригування на місце розташування об'єкта %   0 0 0 Ціна після коригування грн/м2   35 30 50 Коригування на площу приміщень   925,3 -14 0 -11 Ціна після коригування грн/м2   30 30 45 Придат.об'єкта до експлуат. відносно об'єктів-аналогів   стан не задовільний стан задовільний стан задовільний стан відмінний Коригування на придатність об'єкта до експлуатації відносно об'єктів-аналогів %   -5 -5 -15 Ціна після коригування грн/м2   29 29 38 Коригування на фактичну ціну угоди %   -10 -10 -10 Ціна після коригування грн/м2   26 26 34 Для визначення вартості об'єкта за остаточну приймаємо середньоарифметичне значення об’єктів порівняння №1,2,3,4. Таким чином, оендна плата становить: 28 грн. кв.м. з ПДВ. Таблиця 4. Визначення вартості майна підходом, що базується на капіталізації доходів для приміщень, що розміщується за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а Показники Орендна плата, грн Примітка Середньомісячна орендна плата з урахуванням ПДВ, (ГРН) 28,0 незалежна оцінка Середньомісячна орендна плата без урахування ПДВ, (ГРН) 23,3 незалежна оцінка Коефіціент завантаження і повноти збору орендної плати 0,80 незалежна оцінка Потенційний річний валовий прибуток 207 267,2 розрахункові дані 28,0 х 0,80 х 12 х 925,3 Річний ефективний валовий прибуток 207 267,2 незалежна оцінка Валові витрати, грн. / рік в т. ч.: Тех. обслуговування і поточний ремонт (0,5% - 2% від валового прибутку) Надземна частина 2,0 4145,3 207 267,2 х (2,0/100) Операційний дохід грн/ рік Надземна частина 203 121,9 207 267,2 - 4 145,3 Ставка дисконту, % 18 розрахункові дані Вартість приміщень розрахованих підходом, що базується на капіталізації доходів 1 128 455 гривень 203 121,9 х 100/18 44 028 USD 1 128 455/25,63099 де 1$= 25,630099 грн. офіційний курс НБУ на дату оцінки 7. ПОГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ Порівняльний підхід Метод попарного порівняння 1 179 758 грн. Коментар: при порівняльному підході використовується принцип визначення вартості, що полягає в аналізі цін пропозицій об’єктів, аналогічних оцінюваному. При цьому виходимо з правила, відповідно до якого раціональний покупець не заплатить за даний об’єкт більше, ніж вартість доступного до покупки аналогічного об’єкта (який володіє такою ж корисністю, що й об’єкт оцінки). Цей метод дозволяє врахувати поточну кон’юнктуру ринку, виявити фактори, що впливають на вартість об’єкта оцінки: економічну ситуацію, взаємозв’язок попиту та пропозиції, вартість аналогічних об’єктів на ринку, платоспроможність потенційних покупців, ліквідність майна і поточну ринкову вартість об’єкта. Доходний підхід Метод прямої капіталізації 1 128 455 грн. Коментар: доходний підхід базується на принципі очікування. Вартість об’єкта нерухомості, визначена на його основі, дозволяє враховувати його можливість приносити доход у майбутньому. Крім того, цей підхід також враховує взаємозв’язок попиту й пропозиції на нежитлові приміщення, аналогічні оцінюваним, технічний стан об’єкта, забезпеченість інженерними комунікаціями, платоспроможність та інші фактори, які безпосередньо впливають на доходність. Виходячи в вищезазначеного, так як, будівлі, передається під заставу Банку і в разі неповернення кредиту банк зацікавлений в найшвидшому поверненні коштів, Оцінювач прийняв рішення визначити вартість майна за порівняльним підходом, який найбільш реально відображає ринкову вартість майна при його продажі на вільному ринку. Ринкова вартість майна - 23/25 частини нежитлової будівлі заводоуправління літ."А-2" загальною площею 925,3 кв.м., що розташовані за адресою: Полтавська обл., м. Лубни, просп. Володимирський (вулиця Радянська), будинок 94-а та належать ПАТ "Грін Банк" становить: 1 179 758 (один мільйон сто сімдесят дев'ять тисяч сімсот п’ятдесят вісім ) гривень. що еквівалентно на дату оцінки 46 030 (сорок шість тисяч тридцять) доларів США. ЗАЯВА ОЦІНЮВАЧА 1. Закрите акціонерне товариство “Консалтингюрсервіс”, виконуючи роботи по оцінці об’єктів, діє згідно сертифікату № 376/15 суб'єкта оціночної діяльності, виданого Фондом державного майна України від 7 травня 2015 р. 2. Оцінювач, що підписав цей Звіт, є сертифікованим оцінювачем (Кваліфікаційне свідоцтво МФ № 7023 від 11 липня 2009 року). 3. Оцінювач особисто інспектував об’єкт власності, що є предметом цього Звіту. 4. Оцінювач стверджує, що він не має поточного та майбутнього інтересу у власності, що є предметом цього Звіту, не має зацікавленості або передвзятості по відношенню до Сторін, які мали відношення до предмету цього Звіту. 5. Жодна особа не впливала на висновки Оцінювача, що викладені в цьому Звіті. 6. Цей Звіт складався відповідно до “Норм професійної діяльності оцінювача”. 7. Виконаний Оцінювачем аналіз, його думки та висновки обмежені лише наведеними припущеннями та обмежуючими умовами, є його власними безсторонніми та професійними думками, аналізами та висновками.

Облако меток:

Desktop.7z 15 04 16 07.00.09-07-00-09.png MIROSHNIK_A_V.rar 195e400240b5b5.mp3 T Prestizh.pptx Audiozapis 2016-11-02 17-05-53.wav 16 04 16 01.30.07-01-30-07.png Novaya papka.rar Krupec 2 mіsyacya.rar Cheat1.01.2.rar sa-mp-029.png Oleg-Novoselov_Otryvok-iz-knigi-Jenshchina-Uchebnik-dlya-mujchin.mp3 Tancuem Mart 2016 - electric-sweetlovin(wingsandriderremix).mp3 Kvest Dikiy Zapad 13.05.15.rar 3.jpg Sony Vegas Pro 10.0(Rus+Crack).rar Neizvesten - Bez nazvaniya.mp3 Foto 16.05.rar istoriya ochi.jpg db4q22s2wwwwwwwwww.rar Novaya papka.zip 6000x3000_CC_L.tif Izobrazhenie 354.jpg VK+3.6+(348)+Google+Play+without+ntfcn+upd+by+OPERATOR_555.apk 20151124_114819.mp4 Pryzhok.rar Neizvesten - Bez nazvaniya2.mp3 VID_20160729_182359.mp4 Mishenskiy.rar Bases.rar image.jpeg 02122011070.mp4 payment systems.jpg Archive.rar image.jpeg MediaCreationToolx64.exe 22 yanvarya 2017.rar PRAVAYA STRONA.tif 1204120444.png VSHKOLE_anglijska-mova_5-klas_karpyuk.zip Screenshot_1.png Konіka Slіvenska 3.zip lab1.rar Primer praktiki.zip antlauk.zip El Casco.rar adwcleaner_6.010.exe Kardash.zip Lyzhi ramka.rar otchet ot Kitae.zip MENYU-PRAVILNOE.rar TeamViewerPortable.zip about.svg Prodvinutyy kurs.rar aaa.jpg TEAMSPORT_2017.pdf 1.JPG sp2.pic PRO100 4.42.2 Full.7z PR ROZWOJU 100-70.png VID_20170121_135925.3gp VID_20170530_001131.mp4 anna smirnova tracks22.rar Doser.rar hunger.pic Nakleyki2.rar _vmw5lb6V0E.jpg otvet1.jpg next.mp4 test2.zip Izobrazhenie 622.jpg AUTORUN.zip Debati Anzhela.MP4 spam-F3_by_dfate.exe Novaya papka.rar IMG_20161228_141718.jpg combinepdf (1).pdf DSC_1789.JPG AxS_Duster_ph2.pdf Lestovka A5_7cen_24.04_Berezniki.rar OSPT 1150m TU 34-38-20235-84.pdf STX RM EN.ZIP tehnicheskoe pereosnaschenie transformatornyh podstanciy № 3, 5, 10, 23.rar VTB24.jpg 19.2 Voprosy, v kotoryh neobhodimo razobratsya, do postanovk.mp4 Bezymyannyy.rar 20170421_170545_webcamrec.com.mp4 DELFI.zip White-Black6.jpg banner_litoy_3000x2500_luversy30sm_1sht.rar 1G1poKoR81gZn6KXK6F2uAuKFpm8mx6yd7.png 15 04 16 05.11.10-05-11-11.png image.jpg YAnuschik.rar Dokument.rtf v PECHAT 23.11.16.rar Degtyar.zip 1.bmp v7MWJ8HBN3c.jpg images (1).jpg


При помощи сервиса обмена файлами files.d-lan.dp.ua Вы без труда и регистраций сможете обмениваться личными файлами с друзьями и коллегами, быстро загружая их и сохраняя на сервере. После загрузки файла, Вы получите ссылку, которую сможете размещать на блогах, форумах, личных сайтах, а также отправлять друзьям по электронной почте. Наш хостинг файлов бесплатный, работает без каких-либо ограничений по количеству загружаемых файлов. Сразу после выбора файла начинается его загрузка, после которой Вы незамедлительно получаете рабочую ссылку. Кроме того, наш хостинг уникален тем, что Вы можете в полной мере насладиться всем спектром удобных функций, не проходя при этом утомительную процедуру регистрации. Мы ломаем стереотипы - теперь для того, чтобы скачать файл, Вам не придется пересмотреть множество рекламных баннеров, отправлять текстовые сообщения на короткий номер, или покупать «голд аккаунты» за огромные деньги. Все это в прошлом. Если контент не нарушает действующего законодательства Украины, Вы можете легко его загрузить, будь то игра, фильм, музыка, программа, или электронная книга. Если Вы устали от торрентов с их перебоями, наш быстрый файлообменник станет достойной альтернативой. Загрузка на наш хостинг осуществляется напрямую через браузер и не требует установки дополнительных приложений. Все, что Вам нужно - это нажать кнопку «Выбрать файл» и выбрать интересующий файл на жестком диске. Если Вы хотите обратить внимание на свой материал, можете создать пост на блоге, с подробным описанием и, конечно же, фотографиями. Ограничение по размеру для одного файла на нашем сервисе составляет 2000 мегабайт, однако Вы всегда можете воспользоваться архиватором (к примеру, популярным WinRar), разбить материал на тома, и загрузить его отдельными файлами. При помощи той же системы Вы можете объединить несколько небольших файлов в одном архиве для экономии времени. Если Вы цените простоту в обращении и надежность, files.d-lan.dp.ua создан для Вас. Итак, подведя итоги Вы должны были заметить что наш файлообменник бесплатный, без регистрации, а самое главное это быстрый обмен файлами

Файлообменник сети D-lan 2012-2017
Использование любых материалов возможно только с разрешения
автора сайта.

UP